不動産所得の確定申告(事業的規模かどうかの判断)

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    JUGEMテーマ:税金と確定申告

     

    確定申告についていくつかお話してきましたが、今回は「不動産所得」についてお話したいと思います。

     

    不動産所得には、車1台分の駐車スペースからアパート経営など、その規模は様々ありますが、給与所得者については不動産所得(売上から必要経費を引いた金額)が20万円を超える場合、確定申告が必要になります。

     

    この確定申告についてですが、その不動産の貸し付けが事業的規模であるかどうかによって申告内容が変わってきます

     

    事業的規模で行われていれば、必要経費や所得控除額を増やすことができ、節税につながります。

     

     

    ■事業的規模かどうかの判断基準

     

    原則として「社会通念上事業と称するに至る程度の規模で行われているかどうかによって実質的に判断します」とあります。

     

    しかし、これだけでは曖昧ですので形式的な基準を見ていきましょう。

     

    形式的基準

    次のような場合は事業的規模として判断されます。

    1. アパートやマンションについては独立した室数がおおむね10室以上であること
    2. 独立した家屋についてはおおむね5棟以上であること

        駐車場については5台分で1室とみなします。

        アパート・マンション2室で独立家屋1棟とみなします。

        共有持分については共有部分も合わせて判定します。

     

    例)マンション7室、独立家屋1棟、駐車場5台の場合

       マンション     :7室

       独立家屋(1棟×2):2室

       駐車場(5台÷5)  :1室

      合計で10室換算となりますので事業的規模となります。

     

    実質基準

    上記の形式的基準はあくまでも事業的規模かどうか判断できない場合の基準となり、実質的に事業的規模で行われているのであれば形式的基準を満たさなくてもその実質で判断される可能性もあります。

     

    例えば、1棟の家屋だけで多額の家賃収入があり、それだけで生活している場合などは事業的規模と判断される可能性があります。

     

     

    ■事業的規模の特典

     

    青色申告特別控除

    一定の要件を満たす場合には65万円の青色申告特別控除が適用できます。

    それ以外の場合は10万円の控除となります。

     

    ただし、不動産所得以外に事業所得があり、その事業所得について65万円の青色申告特別控除を選択している場合、不動産所得が事業的規模でなくても、その65万円の控除を適用している事業所得と合算して65万円の控除を受けることができます。

     

    専従者給与、専従者控除

    青色申告であれば専従者給与として、白色申告であれば専従者控除として所得から控除することができます。

     

    除却の損失計上

    賃貸用の固定資産を除却した際、その全額を必要経費として計上できます。

    事業的規模でない場合は、必要経費として計上できるのは除却経費を差し引く前の不動産所得の額が限度となります。

     

    貸倒損失

    家賃の回収が不能となった場合は、その回収不能となった年の必要経費に計上できます。

    事業的規模でない場合は、その家賃収入を計上した年までさかのぼってそれがなかったものとして申告をやり直す必要があります。

     


     

    このように、不動産所得については事業的規模かどうかで扱いが異なり、税額にも大きく影響してきます。

    判断が難しいという方は、今回の内容を参考にして適正な申告を心掛けましょう。


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